本文作者：睿意德，头图来自：视觉中国

如果你是一位游走过大量国内外项目的商业地产爱好者，被问到“哪个项目印象最深？”不出意外的话，答案应该是某个街区商业。对这个问题我们做过上百次调研，几乎很少有例外答案。在此背后，潜藏了两个商业地产的隐性规则——场景比商品更容易给人留下深刻印象，街区比盒子更便于营造场景。

中国近几年的现象级商业项目，大部分都是街区，甚至是很小体量规模的街区，而数百个入市的大盒子，都归于了让人难再提及的平淡消费场地。街区商业的出挑，既是中国消费市场日臻成熟的表现，也是商业地产进入更高阶段竞争的标志。

基于我们的研究预测，街区式商业将成为非标商业时代的主导力量，并对诸多盒子式商业形成替代和竞争。以下我们就商业街区的优势特征做出分享：

街区的立面更丰富，有利于突出文化与主题，形成吸引人的特色场景

相比于大型商业综合体的统一外观，街区的建筑立面更加多样化，可以根据不同的主题和文化进行设计与装饰，让街区能够更好地融入周边环境，形成独特的氛围和吸引人的特色场景，创造更具沉浸感的体验，吸引了大量消费者与游客，一些典型做法是将建筑立面设计成不同风格和主题，如复古风、二次元、森林系等。

这些位于城市的历史街区或文化区域，具备独特历史文化底蕴，项目萃取了在地文化，呈现了传统的街道布局和建筑风貌，给人一种深植于本地的独特氛围，使人们在游逛同时亦能感受历史和文化的魅力。

人到达商业的主要目的已经改变，休闲取代了购物

商业街区通常是开放式设计，空间通透、视野开阔，能够让人们在自然的光线与空气中游逛，感受松驰状态或繁华活力。而大盒子购物中心则通常采用封闭式设计，虽然提供舒适的室内环境，但有时也会让人感到封闭和压抑。

同时，商业街区还提供丰富的公共空间和景观设计，让人们能够在购物的同时享受丰富的环境，大盒子购物中心虽然拥有多样化的商品和品牌，但公共空间和景观设计相对较少，难以建立环境层次感难。

线上购物已经部分取代了线下，实体商业的体闲、社交与服务功能正在日益强化，依据RET睿意德中国商业研究中心的监测数据，2023年中国消费者到达购物中心的目的，仅有21.6%是为了购买服饰，而10年前的这一数值为67%。商业街区的开放形态、生动场景更适于休闲活动，与对应业态也有更好的契合度及适合性，走在了新趋势前沿。

街区与主理人和设计师店铺更匹配，凸显人格化与非标特征，创造鲜活独特感

盒子式商业是带有标准化“基因”的产品，因为受形态的限制，在文化挖掘与场景表达上可发挥的空间有限，而街区则有更大的自由度，可呈现更丰富的文化风貌，塑造更鲜明的在地特征。随着中国设计力量与新一代消费者需求增加，更具人格特征的主理人和设计师品牌数量呈现快速增长态势，这些店铺的经营者通常具有独特的审美和创意，一些主理人还会将自己的个人风格和理念融入到店铺中，为消费者提供更加独特的购物体验。

主理人与设计师品牌十分看重独特的品牌定位和风格，关注品牌形象和故事传达，商业街区通常能够提供更加独特和个性化的店铺环境，与品牌形象形成相互烘托与陪衬，更好地展示品牌的独特气质与内涵，为消费者提供“此景—此情—此物”的情绪化消费，因而成为其理想选址。

街区的运营成本更低，可以适当放低租金，按需匹配招商，易于做出特色

商业街区通常相对于大型购物中心来说，租金成本较低。这对于特色租户来说是一个吸引力，因为他们可能是小型独立店铺或新兴品牌，对于租金成本敏感。低成本的租金能够降低他们的运营成本，使他们有更多的资金用于商品采购、营销推广等方面，能够在经营独特性与投资收益间实现相对平衡。

因为运营成本较低，街区受高租金的限制较少，更可能按需求去匹配招商，引入丰富的业态和特色品牌，不只有餐饮、服饰，还可以有文创店铺、运动场所、艺术工作室等，这种多样化的商业形态为特色租户提供了更多的机会，为商业街区注入了新的活力和特色，提升了整体的商业氛围，吸引更多的客群到访。

同时，相比购物中心，商业街区也具有灵活的运营方式，可根据特色租户的需求进行调整。商业街区的管理方通常也会更积极与特色租户合作，提供更灵活的租赁合同和经营政策，以满足其需求，实现合作入驻。各有特色的街区品牌之间可以形成协同效应，互相间吸引和合作，形成正向循环，不但提升整个商业街区的知名度和吸引力，还能进一步吸引更多的特色租户入驻。

街区商业更需要创造性和细分，定位方向选择要极致化

在市场竞争日渐加剧趋势下，对商业项目的创造性和客群细分提出了更高要求，唯此才可能脱颖而出。大部分的商业街区因受容积率限制，规模体量都不大，通常在定位考虑上，要么具备深度细分的“尖锐度”，要么实现与客群的“强粘性”，前者就是常说的主题化街区，后者则多为社区或社群商业，这是为什么当下商业进入非标时代，场景、在地、社群成为行业热词的关键所在。

街区商业项目由于规模较小，对于实现创造性和细分也是利好条件。透过对目标消费群体的精准定位，满足他们的个性化需求，为他们营造更极致纯粹的场景氛围，相比客群更混合的大体量项目，更容易实现“一根针捅破天”的效果，引发城市关注和社交媒体流量，成为消费市场与行业关注焦点。

小街区运营者“主理人”，有更多创新特质

大商业项目的运营者多为体系化大公司，业务上偏于流程与机制，普遍践行标准化运营与管控，使得不论在街区的招商和运营上，都容易与个性化、艺术化的街区创造产生冲突；街区是典型的非标商业形态，每个都个性迥异，需要如艺术品一样进行创意创作，街区运营者多是创业型小团队，更加灵活和创新，他们可以根据市场需求和消费者喜好进行调整和创新，如同一个“大主理人”协同与带动一众“品牌主理人”进行共生共创，打造出独特的商业空间和文化。

结语

著名城市规划家Le Corbusier曾表达：街区是城市的细胞，它们共同构建了一个城市的生命力和活力。在我们看来，街区是跳动着的城市脉搏，滋养着生活的气息，激发着商业的新活力。

展望未来的中国城市，商业街区将如一颗颗璀璨的明珠，记录与表达着城市的生动篇章：传统与现代交织，历史与未来相汇，展现着生活的色彩与温度。而越来越多的商业地产投资运营商，也将随着街区商业的发展新趋势，成为城市文化复兴的先锋力量。